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    關于印發《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》的通知

    成都市住房和城鄉建設局中國人民銀行成都分行營業管理部中國銀行保險監督管理委員會四川監管局關于印發《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》的通知

    成住建規〔2022〕7號

        四川天府新區公園城市建設局,成都東部新區公共服務局,成都高新區公園城市建設局,各區(市)縣住建行政主管部門,人民銀行各支行,四川銀保監局成都各區(市)縣監管組,各商業銀行,各房地產開發企業,各勘察、設計、施工、監理單位:為貫徹落實《住房和城鄉建設部人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)、《最高人民法院 住房和城鄉建設部關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)等商品房預售資金監管相關規定,結合我市實際,經市政府研究同意,現將《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》印發你們,請認真遵照執行。

                               市住建局  人行成都分行營管部     四川銀保監局

                                                         2022年6月29日

    成都市商品房預售款監管辦法實施細則

    第一章總則

        第一條(目的依據)為貫徹落實《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)、《最高人民法院 住房和城鄉建設部 關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)等商品房預售資金監管相關規定,進一步規范新建商品房預售款監管工作,保障商品房項目竣工交付,維護購房人合法權益,促進房地產業良性循環和健康發展,制定本細則。

        第二條(適用范圍)本市行政區域內新申請預售許可的商品房,其預售款的收存、支取和監管工作,適用本細則。開發企業開發建設的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建筑區劃內按規劃配建的停車位不執行本細則。

        第三條(職責劃分)市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責全市商品房預售款監管的組織、協調和監督。具體負責制定相關政策措施,建立、維護和管理全市統一的預售款監管服務平臺(以下簡稱監管服務平臺),督促檢查商品房預售款監管實施情況,對預售款監管各方主體履責情況進行監督管理。中國人民銀行成都分行營業管理部(以下簡稱人行成都分行營管部)負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。中國銀行保險監督管理委員會四川監管局(以下簡稱四川銀保監局)負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。各區(市)縣政府(管委會)承擔商品房預售款監管主體責任,負責加強組織保障,配備足夠力量,確保轄區內預售款監管工作順利實施。市房屋產權交易中心受市住建局委托,協助開展預售款監管的政策宣傳、業務培訓和監督檢查等工作。各區(市)縣住房和城鄉建設部門(以下簡稱監管部門)具體負責轄區內商品房預售款監管工作,對預售款監管相關矛盾糾紛進行調處化解。

    第二章預售款監管專用賬戶

        第四條(監管銀行)市住建局與人行成都分行營管部、四川銀保監局通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行(以下簡稱監管銀行)。中標的商業銀行,應當通過市住建局門戶網站予以公示。市住建局與其簽訂預售款監管金融服務協議,并開通監管服務平臺聯網及相應權限功能。

        第五條(商品房項目)開發企業應按規定及時填報、更新房地產開發動態(項目手冊)管理系統中建設工程規劃許可證等已取得的行政許可或備案、分期建設進度安排等與預售款監管相關的內容,監管部門予以核實后,確立納入預售款監管的商品房項目。

        第六條(監管賬戶)開發企業應于申請商品房預售許可前,在監管服務平臺中選定一家監管銀行的綜合性支行或分行營業部,作為商品房項目(以建設工程規劃許可證確定)預售款監管業務的承辦銀行(以下簡稱承辦銀行),并按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設預售款監管賬戶(以下簡稱監管賬戶)。續建項目新申請預售許可的,均應重新開設監管賬戶。監管賬戶在商品房預售許可證和商品房預售合同上載明,并在商品房銷售現場顯著位置進行公示。監管賬戶被人民法院凍結的,承辦銀行應及時通知監管部門,并于收到人民法院凍結文書的當日,將凍結文書上傳至監管服務平臺。開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以監管資金支付本項目所涉工程建設進度款、材料款、設備款等的,或者購房人因解除商品房預售合同申請支取該套房屋剩余監管資金用于退還購房款的,經開發企業申請、監管部門審核同意后,承辦銀行按要求支付并將付款情況及時向人民法院報告。

        第七條(監管協議)開發企業須通過監管服務平臺發起簽訂《商品房預售款三方監管協議》(以下簡稱三方監管協議),申報監管范圍、監管賬戶、監管額度等,同時提交工程形象進度安排等資料;監管部門、承辦銀行應在3個工作日內分別完成審核,符合條件的,及時在線提交,并完成紙質文本的蓋章、存檔手續。三方監管協議主要內容在預售方案中予以明確,并通過附件方式在商品房預售合同中予以體現。三方監管協議包括商品房基本情況、監管賬戶、監管額度、預售款收存及支取方式、權利義務、違約責任、爭議解決方式等內容,指導文本由市住建局制定。三方監管協議中簽訂主體、監管額度等主要內容發生變更的,應當及時通過監管服務平臺進行變更。變更流程由開發企業發起,監管部門、承辦銀行進行審核。變更流程完成前,按原協議執行。

        第八條(信息公示)市住建局通過門戶網站公示預售商品房的監管銀行及監管賬戶信息。購房人可通過市住建局門戶網站查詢所購房屋預售資金入賬信息。開發企業預售商品房期間,應在商品房銷售現場公示三方監管協議文本。

        第九條(監管額度)開發企業在申請商品房預售許可時,在房地產開發動態(項目手冊)管理系統及監管服務平臺中同步提交本次預售樓棟的房產預測面積、開發企業信用等級、申請預售許可的項目工程形象進度等信息,以及自持、無償移交等部分的建筑面積及相關證明材料,在監管服務平臺中根據樓盤表數據及掛牌銷售均價計算監管額度,監管部門根據上述信息完成監管額度審核。

    (一)監管額度核定

        對于2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目,監管部門按照不低于預售掛牌價款總額(按照本批次申請預售面積乘以預售掛牌均價計算)的25%初步測算監管額度;對于2016年7月17日(含)之后取得國有建設用地使用權的商品房項目,監管部門按照不低于預售掛牌價款總額的15%初步測算監管額度。按照上述方式確定的監管額度平均到本次預售的房產預測面積后低于本市當期建設工程平均建安費用的,按照建設工程平均建安費用計算預售款監管額度,具體標準由市住建局征求社會意見并組織專家論證后按年度印發實施。區(市)縣在本細則明確的監管額度核算方式、標準下,根據實際情況合理確定項目預售資金監管額度的,由區(市)縣政府(管委會)向市住建局報備后實施。提供升級裝修方案的預售成品住宅項目,根據購房人選房后自愿選擇升級裝修方案的情況,按每套已售房源升級裝修價款總額的50%初步測算監管額度,且根據開發企業申請商品房預售許可時信用等級相應調整。

    (二)差異化調整

        監管部門在初步測算監管額度的基礎上,根據開發企業申請商品房預售許可時在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺(以下簡稱信用信息平臺)公示的信用等級,對符合條件的商品房項目,相應調整監管額度。

    1.開發企業信用等級為A++級的,監管額度下浮50%;

    2.開發企業信用等級為A+級的,監管額度下浮30%;

    3.開發企業信用等級為A級的,監管額度下浮20%;

    4.開發企業信用等級為B級的,監管額度保持測算額度不變;

    5.開發企業信用等級為C級的,監管額度上浮20%;

    6.開發企業信用等級為D級的,監管額度上浮40%。

        A++級、A+級、A級開發企業應對下浮的監管額度提供銀行保函,未提供銀行保函的,預售款監管額度保持測算額度不變。開發企業根據本市房地產開發企業信用管理辦法的規定申請實施了信用關聯的,按照信用關聯母公司的信用等級測算預售款監管額度。開發企業提供的銀行保函,應為見索即付性保函,保函有效期屆滿之日不得早于解除預售款監管之日。監管部門在收到開發企業提供的銀行保函原件后,通知承辦銀行向保函擔保銀行驗證真偽,承辦銀行應將驗證情況上傳至監管服務平臺。開發企業后補銀行保函的,原則上可下浮的監管額度以申辦預售許可時的信用等級為準;若信用等級降低的,以當前的信用等級為準。

        第十條(監管銀行及賬戶變更)三方監管協議簽訂后,原則上不予辦理監管銀行、承辦銀行、監管賬戶的變更。確需變更的,監管部門對原承辦銀行是否存在違規違約情形進行核實,無違規違約情形的,向市住建局報備后,方可變更。開發企業應通過監管服務平臺與監管部門、承辦銀行重新簽訂三方監管協議,在銷售現場公示并告知購房人。變更期間不予辦理預售款收存、撥付等業務。

        第十一條(解除監管)預售商品房完成房屋所有權首次登記的,開發企業可向監管部門申請解除預售款監管,監管部門確認通過后,監管服務平臺解除相應的預售款監管,開發企業自行辦理監管賬戶注銷手續。

    第三章預售款的收存

        第十二條(資金入賬)預售款包括購房人繳交的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行發放的按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開發企業應當將購房人通過POS機等方式支付的預售款全部直接存入三方監管協議約定的監管賬戶,不得以其他任何形式違規收取購房款。開發企業只能選擇承辦銀行提供的POS機。購房人申請貸款的,開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行作為貸款到賬賬戶;貸款銀行應將貸款直接發放至對應的監管賬戶,相應條款應寫入購房人貸款合同。開發企業應在商品房預售合同中明確購房人繳款的方式及具體時間、金額及承辦銀行名稱、賬號,依據POS機簽單或相關回執單為購房人換領購房票據。經開發企業授權,承辦銀行在監管賬戶收到購房人繳納預售款后,應將對應的預售款存入監管賬戶的信息實時上傳至監管服務平臺。

        第十三條(資金核驗)開發企業按規定在辦理商品房預售合同登記備案時,預售合同網簽備案系統自動通過監管服務平臺核驗該商品房預售款存入監管賬戶的信息。每套房屋入賬金額達到監管要求時,開發企業方能為購房人辦理商品房預售合同登記備案。通過貸款方式購房的,入賬金額不得低于人民銀行、住房公積金管理機構規定和四川省市場利率定價自律機制約定的個人住房或商業用房貸款首付比例。

        第十四條(不明入賬的處理)監管賬戶出現不明資金入賬的,承辦銀行應會同開發企業進行查實,5個工作日內完成資金確認工作。對應進入監管賬戶的資金,開發企業將不明入賬關聯至相應房屋信息;對不應進入監管賬戶的,待監管部門審核后,由開發企業向承辦銀行申請原路予以退回或劃轉至監管部門指定賬戶。不明入賬資金不納入支取計算范圍。

    第四章預售款的支取

        第十五條(監管額度外資金劃轉)監管賬戶內資金達到監管額度后,監管服務平臺自動向開發企業、承辦銀行、監管部門發送確認通知。監管部門及承辦銀行在2個工作日內未對通知內容提出異議的,對于超過監管額度的資金,開發企業通過監管服務平臺向承辦銀行發起支取指令即可辦理資金劃轉業務。監管部門不同意開發企業劃轉超出監管額度資金的,應通過監管服務平臺將理由及相關資料向市住建局報備。本市建設領域農民工綜合服務平臺與監管服務平臺進行關聯,實時推送開發企業未按規定向農民工工資專戶撥付人工費用的預警信息。開發企業在申請支取超過監管額度的資金時,需提供資金用于工程款及農民工工資支付的誠信承諾;一旦出現前述預警信息,開發企業需向農民工工資專戶補足相應資金后方可支取。監管部門應對開發企業違反誠信承諾事項及時予以處理。

        第十六條(監管額度內資金支?。?/span>監管賬戶中監管額度內的資金不同于開發企業自有資金,應當??顚S?,必須用于有關的工程建設,包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。監管額度內的資金,在商品房項目完成房屋所有權首次登記前,商業銀行不得擅自扣劃;設立子公司的開發企業,集團公司不得抽調。開發企業申請支取監管額度內的預售款,應滿足相應的工程建設進度要求,且支取后的余額應滿足以下要求。

    (一)完成規劃地上建筑層數主體結構工程四分之三、規劃用途為住宅的,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的55%,其他規劃用途的應當不低于監管額度的35%;

    (二)完成主體結構封頂、規劃用途為住宅的,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的45%,其他規劃用途的應當不低于監管額度的25%;

    (三)完成外墻裝飾(不含外立面門、窗安裝)、規劃用途為住宅的,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的35%;

    (四)完成內外裝飾裝修,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的15%;

    (五)完成建設工程竣工驗收備案,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的5%;

    (六)商品房交付率達80%以上且無重大矛盾糾紛隱患,監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的2%;

    (七)完成該預售批次房屋所有權首次登記,可以申請支取剩余資金。

        2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目,完成規劃地上建筑層數主體結構工程二分之一且不少于7層的,可增加一次支取。其中,規劃用途為住宅的,支取后監管賬戶內的資金余額應當不低于監管額度的70%;其他規劃用途的,支取后監管賬戶內的資金余額應當不低于監管額度的50%。商品房交付期間,開發企業可申請支取監管額度內資金用于交存相應的住房專項維修資金。監管服務平臺動態更新開發企業信用等級,并自動推送監管部門。開發企業申請支取預售款時,其信用等級高于申請預售許可或前一支取節點時的信用等級的,經提出申請并提供相應銀行保函,支取后的資金余額可在本條規定節點余額的基礎上下調10%;申請支取預售款時其信用等級低于申請預售許可或前一支取節點時的信用等級的,支取后的資金余額在本條規定節點余額的基礎上上浮10%。在預售款監管額度測算時開發企業對下浮的監管額度提供了銀行保函的,在本條規定的預售款支取節點,開發企業可申請對銀行保函的保額按照監管賬戶內資金余額降低的比例做相應調減。監管部門需調整本條關于預售款支取后的余額比例的,應通過預售款監管服務平臺將調整的理由及相關資料向市住建局報備。

        第十七條(監管額度內資金支取流程)工程建設進度達到第十六條所述節點,開發企業通過監管服務平臺申請支取監管額度內的預售款的,應提供以下資料。

    (一)完成規劃地上建筑層數主體結構工程四分之三、主體結構封頂的,提供施工、監理單位簽章的主體結構分部工程完成情況及質量驗收報告,以及已按照施工合同約定支付前期工程款項的承諾書。

    (二)完成外墻裝飾(不含外立面門、窗安裝)、內外裝飾裝修的,提供設計、施工、監理單位簽章的裝飾裝修分部工程完成情況及質量驗收報告,以及已按照施工合同約定支付前期工程款項的承諾書。

    (三)完成建設工程竣工驗收備案的,提供竣工驗收備案表,以及已按照施工合同約定支付前期工程款項的承諾書。

    (四)商品房交付率達80%以上的,提供商品房集中交付情況報告。

    (五)完成該預售批次房屋所有權首次登記的,提供不動產登記證書。

        工程質量監督部門或工程并聯竣工驗收部門自受理工程進度認定申請之日起,2個工作日內完成工程建設進度是否達到相關節點審核。監管部門自受理支取申請之日起,3個工作日內完成相關資料審核,對于符合條件的,監管部門通過監管服務平臺向承辦銀行發送準予支取通知,承辦銀行接到該通知后2個工作日內完成資金劃轉。

        第十八條(例外支?。?/span>預售商品房項目因銷售不暢等原因監管賬戶內的資金未達到監管額度,且工程形象進度及賬戶余額不滿足規定要求,但急需資金用于工程建設的,或者出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的,經監管部門核實、區(市)縣政府(管委會)集體研究同意后,將該項目納入區(市)縣重點監管。市住建局對區(市)縣政府(管委會)研究決定納入重點監管的項目,進行要件核查,資料齊備的,在監管服務平臺中予以標注并抄送承辦銀行。重點監管期間,本項目已預售批次及后續預售批次的預售款全部納入額度內監管,開發企業申請辦理其他商品房項目預售許可時監管額度上浮40%。開發企業提出支取申請的,應通過監管服務平臺提供下列材料:

    (一)已發生的用款證明(如建設工程用款銀行回單、請款文件等);

    (二)本次申請支取資金的用途說明及施工、采購合同證明;

    (三)收款單位名稱、銀行賬戶;

    (四)監管部門要求提供的其他相關材料。

        監管部門對開發企業申請支取的每筆預售款用途進行審核,符合條件的,向承辦銀行發送指令;承辦銀行根據監管部門的指令將資金直接劃轉至收款單位的銀行賬戶。該類項目的監管賬戶資金余額如達到本細則第十六條規定的支取節點余額要求,或者風險隱患消除后,經監管部門核實、區(市)縣政府(管委會)集體研究同意后,可取消預售款重點監管,其預售款支取按照本細則第十六條、第十七條的相關規定執行。對于本市重點風險企業在蓉房地產項目問題處置化解工作領導小組研究決定納入重點風險企業監管的,區(市)縣政府(管委會)按要求執行。

        第十九條(不予支取情形)除本細則第十八條規定外,預售商品房有下列情形之一的,監管部門自受理開發企業申請之日起3個工作日內,通過監管服務平臺出具不予支取意見并書面說明理由。

    (一)工程建設進度節點未達到本細則第十六條規定情形之一;

    (二)工程建設進度節點達到本細則第十六條規定情形之一,但監管賬戶內資金未達到相應節點留存余額要求,開發企業要求支取用于非工程建設的款項;

    (三)開發企業直接截留預售款或轉入其他賬戶且未按要求整改到位;

    (四)開發企業申請用于與購房人解除商品房預售合同時退房的結算退款,監管賬戶被凍結的除外。

    第五章監督管理

        第二十條(聯動監管)市住建局與人行成都分行營管部、四川銀保監局建立聯動工作機制,按照預售款監管職責對開發企業、商業銀行在預售款監管方面進行監督指導,發現開發企業抽逃、挪用預售資金以及商業銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的,按照各自職責及時進行處罰。區(市)縣政府(管委會)應采取措施保障商品房預售資金足額入賬,強化異動監測。

        第二十一條(預警處置)監管部門、承辦銀行、開發企業應加強監管服務平臺預警指標處置工作,確保專人專崗,及時核查預警事項,限期在監管服務平臺上反饋核查結果。

        第二十二條(監督檢查)市住建局對商品房項目預售款的監管額度測算和預售款收存、支取等情況開展隨機監督抽查,并對存在以下情形的商品房項目實施重點監督檢查。

    (一)監管服務平臺發出預警信息的商品房項目;

    (二)發生預售款監管爭議和申訴的商品房項目;

    (三)發生重大矛盾糾紛的預售商品房項目及其關聯企業建設的其他預售商品房項目;

    (四)其他根據監管需要進行重點檢查的預售商品房項目。

        市房屋產權交易中心受市住建局委托,協助開展商品房項目預售款監管的抽查和重點檢查工作,并及時向市住建局報告檢查情況。市住建局對在監督檢查中發現的違規行為責令整改,對監管部門存在違規行為的,進行通報并在年度考核中予以記錄。監管部門及時核查轄區內監管項目的資金異動情況,對存在風險的項目及時啟動預警機制,受理并及時妥善調處有關預售款監管的信訪矛盾糾紛,會同綜合執法部門依法處置違規行為,并公開披露。監管銀行、承辦銀行、按揭貸款發放銀行、住房公積金管理機構應依法予以配合。

        第二十三條(開發企業違規責任)開發企業有下列情形之一的,由市住建局、監管部門責令其限期整改,整改期間暫停其在項目屬地的商品房預(現)售和商品房網簽備案系統使用權限,視情節予以通報、信用記減分等處理。

    (一)未按規定收存、支取預售款;

    (二)提供虛假材料申請支取預售款;

    (三)其他違反預售款監管規定的行為。

        情節嚴重且逾期未整改到位的,監管部門報告區(市)縣政府(管委會)和市級相關部門實施聯動處置,按照相關規定,予以信用記減10分、抄送企業總部、暫停其在項目屬地直至全市所有商品房項目的預(現)售、商品房網簽備案系統使用權限、暫停審批新的建設項目等處理。構成犯罪的,依法追究刑事責任。

        第二十四條(承辦銀行、監管銀行違規責任)承辦銀行要嚴格按照三方監管協議做好監管賬戶監控,定期與監管部門進行對賬,發現開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的,應當停止撥付,并立即告知監管部門,便于監管部門及時作出處理。承辦銀行對于不符合資金使用要求和未經監管部門審核的資金使用申請,不予辦理支取、劃轉手續。承辦銀行違反三方監管協議,未經監管部門核實同意,擅自撥付監管額度內資金的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反三方監管協議約定的,依照協議嚴肅處理;情節嚴重的,除承擔相應違約責任外,市住建局予以公開通報,并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局以及四川省銀行業協會。

        第二十五條(其他銀行違規責任)銀行有下列情形之一的,從違規事實確認之日起3年內不得在本市開展預售款監管業務,市住建局不與其簽訂預售款監管金融服務協議或監管部門不與其簽訂三方監管協議,同時市住建局將其違規事項抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局以及四川省銀行業協會。

    (一)貸款銀行未按規定將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶由此造成監管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的;

    (二)非監管銀行或非承辦銀行接到監管部門等反映開發企業將購房款違規收存至該行賬戶后,不予整改、不配合劃轉或追繳資金至監管賬戶的。

        第二十六條(相關主體違規責任)勘察、設計、施工、監理單位提供虛假材料或采取其他方式協助開發企業違規支取預售款的,由監管部門責令其限期改正,按規定記減信用分,并向社會公示;對逾期未整改到位的,視情節按規定從嚴從重處理。

        第二十七條(相關人員違規責任)相關部門及銀行工作人員在預售資金監管、賬戶款項監管、劃撥過程中,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的,依法給予處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六章附則

        第二十八條(解釋部門)本細則具體適用中的問題,由市住建局與人行成都分行營管部、四川銀保監局進行解釋。

        第二十九條(施行日期)本細則自2022年7月1日起施行,有效期2年?,F有規定與本細則規定不一致的,以本細則為準。國家、省、市有新規定的,按新規定執行

    2022年7月8日 09:14

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